E' stato recentemente pubblicato sulla rivista "Il Fisco" (edita dalla "Wolters Kluwer") il mio studio "Usufruttuario di prima casa e acquisto in piena proprieta di box pertinenziale" (rivista "Il Fisco", numero 43/2023 - pag. 1243 e ss.).
E' sorto in dottrina, specialmente in ambito notarile, il quesito se l’usufruttuario di una casa acquistata coi benefici "prima casa" possa acquistare con gli stessi benefici la piena proprieta di un box da destinare a pertinenza della casa stessa, nell’ipotesi in cui il destinante non sia pieno proprietario del bene principale.
Il comma 1 della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n.131/1986 dispone la spettanza delle agevolazioni per l'acquisto della proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione, ed anche delle pertinenze, ma non dà alcuna definizione delle pertinenze stesse.
Perciò l’indagine va fatta alla stregua della vigente normativa civilistica, di cui l’art.817 c.c. il cui testo è il seguente:
"Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ordinamento di un’altra cosa (primo comma).
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (secondo comma)".
Poichè il precitato secondo comma dell'art.817 c.c. recita che la destinazione può essere effettuata da chi vanta un diritto reale sulla cosa principale senza specificare il tipo di diritto reale, la Dottrina e la Giurisprudenza ritengono di dare risposta positiva al su indicato quesito.
Secondo il nostro studio, siffatta soluzione non è plausibile, ove si tenga conto che il primo comma dell'art.817 c.c. qualifica come pertinenze le cose destinate "in modo durevole" a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Si impone quindi una interpretazione restrittiva dell'art.817 c.c. nel senso di ritenere che la legittimazione a compiere la destinazione competa solo a chi vanti un diritto reale di godimento “duraturo”.
Pertanto deve ritenersi non legittimato non solo chi vanti diritti reali di garanzia (che invero non comportano alcun godimento del bene), ma anche coloro che vantino solo un diritto reale di usufrutto, uso e abitazione, i quali invero sono titolari soltanto un diritto reale di godimento ontologicamente di durata temporanea, potendo esso cessare da un momento all'altro per morte del titolare.
In conclusione la legittimazione compete solo a chi è proprietario ed anche a coloro che vantino poteri di godimento e disposizione simili a quelli spettanti al proprietario, e tali sono soltanto i titolari esclusivi di enfiteusi (cfr. artt. 959, 965, 2015 c.c.) e superficie (cfr. art.952 c.c.). Ne sono quindi esclusi i titolari di diritto di usufrutto, uso e abitazione.

E' stato recentemente pubblicato sulla rivista "Il Fisco" (edita dalla "Wolters Kluwer") il mio studio "Insostenibilità della tesi che nega l’accesso al bonus prima casa invocato con dichiarazione di successione tardiva" (rivista "Il Fisco", numero 40/2021 - pag. 3853 e ss.).
In materia, una recente sentenza della Commissione Tributaria del Lazio ha ritenuto che possono concedersi i benefici "prima casa" solo se la dichiarazione di successione venga presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione del de cuius.
A sua volta (ma per altra ragione), l'Agenzia delle Entrate da tempo sostiene che detti benefici, a pena di decadenza, non possono concedersi se  la dichiarazione di successione venisse presentata dopo 6 anni dalla data del decesso del de cuius.
Il nostro studio è teso a dimostrare l'infondatezza di entrambe tali tesi, partendo dalla premessa che l'art. 69, c.4, della Legge 342/2000 stabilisce che il contribuente possa invocare detti benefici facendone espressa richiesta nella dichiarazione di successione del de cuius; nonchè dalla ulteriore premessa che nè questa legge, nè altre disposizioni normative  fissano a pena di decadenza i termini oltre i quali non è consentito al contribuente farne richiesta.
Orbene, entrambe le citate tesi sono da ritenersi insostenibili, perchè nel T.U.S. (Testo Unico sulle successioni e donazioni) è puntualmente ed esaustivamente disciplinata la fattispecie della dichiarazione di successione tardivamente presentata oltre 5 anni dalla scadenza del termine fissato per la presentazione della dichiarazione di successione, ossia oltre 6 anni dal decesso del de cuius. Si fa riferimento all'art. 27, comma 6 del T.U.S., nonchè alle disposizioni dei precedenti commi n. 2-3-5 dello stesso art. 27; disposizioni che disciplinano sia la fase della presentazione (prevista come possibile anche dopo i  6 anni dal decesso), sia la fase dell'accertamento e liquidazione dell'imposta. Trattasi di un tipo legale e normato di dichiarazione successoria tardiva, che ogni contribuente è facultato ad utilizzare quando e come vuole, nell'ambito della della sua autonomia privata. Perciò sia la Agenzia delle Entrate, sia ogni interprete non può rifiutarsi di prendere atto di questa realtà normativa.

E' stato ultimamente pubblicato sulla rivista “Notariato" (edita dalla "Ipsoa") il mio studio "Il mutuo dissenso immobiliare" (rivista "Notariato", numero 4/2020 - pag. 432 e ss.).
L'Agenzia delle Entrate recentemente, in risposta ad una istanza di interpello, è tornata ad interrogarsi sulla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, dell’atto di risoluzione per mutuo dissenso della compravendita immobiliare, rendendo la risposta n. 439 del 28 ottobre 2019, ed ancora una volta si è pronunciata per la natura traslativa della risoluzione volontaria, con applicazione dell’imposta proporzionale di registro prevista per il contratto originario, ipotizzando quindi che trattasi di un contrarius actus comportante la retrocessione del bene.
Senonchè, parlare di retrocessione come effetto del mutuo dissenso è solo frutto di un abbaglio ricostruttivo della figura del mutuo dissenso: con il mutuo dissenso non vi è alcuna retrocessione del bene che fu oggetto dell’originario contratto, ma solo la restituzione del bene stesso.
Per cogliere - in sede civilistica - la natura e gli effetti del mutuo dissenso immobiliare, è illuminante questo esempio (l'esempio si deve a G. Capozzi): Tizio dona a Caia, sua fidanzata, alcuni gioielli. Troncata la relazione per comportamento offensivo di Tizio, costui rivuole comunque i gioielli donati. Gli ex fidanzati si accordano in tal senso. Orbene, sarebbe surreale e, diciamolo pure, francamente ridicolo, ravvisare in questo accordo una donazione a parti invertite, una contro-donazione. Il vero più semplicemente è che gli ex fidanzati abbiano inteso concordemente annientare la precedente donazione mediante mutuo dissenso ex art. 1372 c.c. con la restituzione dei gioielli.
Perciò, non vi è retrocessione ma solo restituzione!
Secondo l’attuale dominante orientamento dottrinale e giurisprudenziale civilistico, il mutuo dissenso è un contratto meramente estintivo. Lo si ricava dall’art. 1372 c.c., secondo cui ogni contratto non può essere sciolto se non per mutuo consenso e per le altre cause ammesse dalla Legge.
Esso non mira quindi a paralizzare gli effetti di un precedente contratto, bensì a scioglierlo, ossia a privarlo della sua peculiare impegnatività negoziale, e quindi ad annientarlo, con effetti retroattivi e ripristinatori della situazione quo ante.
Il mutuo dissenso, risolvendo ab ovo l’originario contratto, elimina la fonte delle reciproche obbligazioni e comporta conseguentemente la caducazione degli effetti già verificatisi, ivi compreso l’effetto traslativo, e l’originario contratto si considera tamquam non esset (in termini di impegnatività, non certo come fatto storico).
Il Legislatore tributario, con l'art.28 T.U.R., non ha attribuito al mutuo dissenso una conformazione diversa e difforme da quanto previsto in materia civilistica. Pertanto per il mutuo dissenso immobiliare la tassazione va operata con imposte fisse.
Sulla base delle puntuali argomentazioni civilistiche e di ordine tributario che vengono esposte, si conclude che la configurazione del mutuo dissenso come “contrarius actus” meriti di essere abbandonata.

E' stato recentemente pubblicato sulla rivista "Il Fisco" (edita dalla "Wolters Kluwer") il mio studio "Tassabili le plusvalenze da cessione delle aree limitatamente fabbricabili site nel territorio peri-urbano?" (rivista "Il Fisco", numero 32-33/2019 - pag. 3149 e ss.).
L’art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n.917 (c.d. T.U.I.R.), comma 1, lett. “b”, recita che in ogni caso sono redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni "suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".
Il territorio periurbano individua lo spazio sito al di fuori della città, spazio nel quale possono realizzarsi interventi che costituiscono episodi di contaminazione fra dimensione agricola e dimensione urbana.
La Cassazione, in alcune sue recenti sentenze, ha sostenuto che solo i terreni in cui non è possibile costruire alcunchè siano da considerare "non suscettibili" di utilizzazione edificatoria; e che, di conseguenza, per i terreni nei quali è prevista una qualche possibilità di realizzare opere edilizie, sia pure strumentali all’esercizio della agricoltura, tale prevista limitata possibilità edificatoria non impedisce di considerare il terreno come edificabile, ai fini della tassazione per plusvalenza.
E' evidente che un siffatto orientamento giurisprudenziale si appalesa preoccupante, ed anzi dirompente, per i proprietari di terreni posti in zona peri-urbana.
Il mio studio analizza il quadro normativo, mostrando che tale tesi non è assolutamente condivisibile.
Il precitato art. 67 invero è teso ad assoggettare al prelievo fiscale la plusvalenza connessa all'aumentato valore che il terreno realizza per il solo esclusivo fatto che lo strumento urbanistico comunale lo abbia inserito in una zona edificabile.
La nozione di area edificatoria è legata esclusivamente al mero dato formalistico dell'inserimento dell'area nel PRG. Il territorio comunale è suddiviso in più zone (cd. zonizzazione). Sono da ritenersi edificabili solo i terreni inseriti nella zona etichettata "edificatoria". Dall'esame di varie norme, si evince che la zona agricola resta urbanisticamente agricola anche se vi sia consentita la realizzazione di alcuni manufatti edilizi strumentali alla conduzione del fondo e alle esigenze dell'imprenditore agricolo.
Queste notazioni sono peraltro conformi a quelle già esplicitate da antico orientamento giurisprudenziale della Cassazione, che ha stabilito che per terreni a scopo edificatorio devono intendersi solo i terreni destinati alle costruzioni civili e all’espansione dell’aggregato urbano, e che non può parlarsi di destinazione edilizia per i fondi in cui è consentita la realizzazione di casa colonica o altre strutture finalizzate al potenziamento delle strutture agricole.
In conclusione, aderendo a questa mia ricostruzione, discende che la zona peri-urbana va considerata come zona agricola per natura e destinazione, per cui le cessioni a titolo oneroso di terreni siti in tale zona non possono dare luogo a tassazione per plusvalenza.

E' stato recentemente pubblicato sulla rivista “Notariato" (edita dalla "Ipsoa") il mio commento all'Ordinanza di Cass. 23/1/2019, n. 1833, che ha esaminato la vicenda di un soggetto che, dopo aver acquistato un immobile coi benefici "prima casa", aveva deciso di frazionarlo in due distinte unità e quindi, prima che fossero trascorsi 5 anni, di vendere le suddette due distinte unità abitative una dopo l'altra, senza procedere al riacquisto entro l’anno successivo (rivista "Notariato", numero 3/2019 - pag. 351 e ss.).
La detta Cassazione, nel caso esaminato, ha dato ragione al Fisco che non aveva proceduto a revoca parziale in occasione della prima rivendita e che riteneva corretto revocare in toto le agevolazioni solo dopo la seconda alienazione, in base alla considerazione che il contribuente, pur dopo la prima alienazione, aveva continuato a conservare la piena proprietà e utilizzazione della residua porzione immobiliare frazionata, il che avrebbe comportato la illegittimità di far valere la decadenza in occasione di tale prima rivendita; in conseguenza, secondo la Cassazione N.1833/2019, l'Agenzia sarebbe legittimata a sancire la decadenza totale delle agevolazioni entro il termine triennale decorrente dall'ultima delle due rivendite.
Il tema della decadenza delle agevolazioni è trattato nella Nota II bis all'art. 1, comma 4, della Tariffa Parte Prima allegata al TUR (DPR.26.4.1986, n. 131). Però vi è da evidenziare che la normativa prevede la decadenza per l’ipotesi di ritrasferimento (prima che siano trascorsi cinque anni) dell’intero appartamento acquistato coi benefici “prima casa”, mentre nulla dispone per l’ipotesi di ritrasferimento di una sola parte dell’appartamento stesso.
Il che ha ingenerato dubbi sul trattamento tributario applicabile in tale ultimo caso.
Ad avviso di chi scrive, ed in sintonia con precedenti prese di posizione della stessa Agenzia (cfr. Ris. 16.2.2006, n.31/E) e della stessa Cassazione (cfr. Cass. 8.10.2018, n. 24658), nel caso di rivendita parziale di un immobile acquistato usufruendo dei benefici prima casa, la decadenza - in ragione del "canone di proporzionalità" che è inerente all’intero Ordinamento giuridico - opera limitatamente al valore della parte rivenduta, calcolato proporzionalmente a quello accertato al momento dell’acquisto. E' questa, peraltro, la soluzione che il Legislatore ha dettato in tema di agevolazioni alla piccola proprietà contadina: l'art. 6 della 5.10.1960 n. 1154 dispone, invero, che nel caso di rivendita parziale del fondo o del fabbricato acquistato usufruendo delle agevolazioni, la decadenza "opera limitatamente al valore della parte rivenduta".
Ovviamente tale decadenza (parziale) deve essere accertata e comminata entro il termine triennale di cui all’art.76 TUR, computabile a partire dall’anno successivo alla data di registrazione del primo atto di cessione parziale.
La bontà della tesi esposta merita però una riserva o precisazione, e cioè che si deve procedere a revoca parziale in occasione della prima alienazione solo se il contribuente possa continuare ad utilizzare per uso abitativo la residua unità immobiliare; diversamente si dovrebbe agire per la revoca totale dei benefici. Invero, si deve tenere presente che la ratio della precitata Nota II bis all’art. 1, comma 4 della Tariffa Parte Prima allegata al T.U.R. (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) è di considerare meritevole delle agevolazioni "prima casa" solo un acquisto "stabile" e non effimero di un immobile ad uso abitativo, e tale viene per legge predeterminato l’acquisto del bene-casa che non venga successivamente ceduto nell’arco di almeno cinque anni. Pertanto, se ad esempio il contribuente ha acquistato una casa con garage e poi, frazionando, aliena la casa e conserva per sé il garage, in tale ipotesi nulla residua dell'acquisto "stabile e non effimero" di un immobile ad uso abitativo. Ergo, in tal caso, la revoca non può che essere totale.