E' stato recentemente pubblicato sulla rivista "Il Fisco" (edita dalla "Wolters Kluwer") il mio studio "Usufruttuario di prima casa e acquisto in piena proprieta di box pertinenziale" (rivista "Il Fisco", numero 43/2023 - pag. 1243 e ss.).
E' sorto in dottrina, specialmente in ambito notarile, il quesito se l’usufruttuario di una casa acquistata coi benefici "prima casa" possa acquistare con gli stessi benefici la piena proprieta di un box da destinare a pertinenza della casa stessa, nell’ipotesi in cui il destinante non sia pieno proprietario del bene principale.
Il comma 1 della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n.131/1986 dispone la spettanza delle agevolazioni per l'acquisto della proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione, ed anche delle pertinenze, ma non dà alcuna definizione delle pertinenze stesse.
Perciò l’indagine va fatta alla stregua della vigente normativa civilistica, di cui l’art.817 c.c. il cui testo è il seguente:
"Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ordinamento di un’altra cosa (primo comma).
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (secondo comma)".
Poichè il precitato secondo comma dell'art.817 c.c. recita che la destinazione può essere effettuata da chi vanta un diritto reale sulla cosa principale senza specificare il tipo di diritto reale, la Dottrina e la Giurisprudenza ritengono di dare risposta positiva al su indicato quesito.
Secondo il nostro studio, siffatta soluzione non è plausibile, ove si tenga conto che il primo comma dell'art.817 c.c. qualifica come pertinenze le cose destinate "in modo durevole" a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Si impone quindi una interpretazione restrittiva dell'art.817 c.c. nel senso di ritenere che la legittimazione a compiere la destinazione competa solo a chi vanti un diritto reale di godimento “duraturo”.
Pertanto deve ritenersi non legittimato non solo chi vanti diritti reali di garanzia (che invero non comportano alcun godimento del bene), ma anche coloro che vantino solo un diritto reale di usufrutto, uso e abitazione, i quali invero sono titolari soltanto un diritto reale di godimento ontologicamente di durata temporanea, potendo esso cessare da un momento all'altro per morte del titolare.
In conclusione la legittimazione compete solo a chi è proprietario ed anche a coloro che vantino poteri di godimento e disposizione simili a quelli spettanti al proprietario, e tali sono soltanto i titolari esclusivi di enfiteusi (cfr. artt. 959, 965, 2015 c.c.) e superficie (cfr. art.952 c.c.). Ne sono quindi esclusi i titolari di diritto di usufrutto, uso e abitazione.