E' stato recentemente pubblicato sulla rivista “Notariato" (edita dalla "Ipsoa") il mio commento all'Ordinanza di Cass. 23/1/2019, n. 1833, che ha esaminato la vicenda di un soggetto che, dopo aver acquistato un immobile coi benefici "prima casa", aveva deciso di frazionarlo in due distinte unità e quindi, prima che fossero trascorsi 5 anni, di vendere le suddette due distinte unità abitative una dopo l'altra, senza procedere al riacquisto entro l’anno successivo (rivista "Notariato", numero 3/2019 - pag. 351 e ss.).
La detta Cassazione, nel caso esaminato, ha dato ragione al Fisco che non aveva proceduto a revoca parziale in occasione della prima rivendita e che riteneva corretto revocare in toto le agevolazioni solo dopo la seconda alienazione, in base alla considerazione che il contribuente, pur dopo la prima alienazione, aveva continuato a conservare la piena proprietà e utilizzazione della residua porzione immobiliare frazionata, il che avrebbe comportato la illegittimità di far valere la decadenza in occasione di tale prima rivendita; in conseguenza, secondo la Cassazione N.1833/2019, l'Agenzia sarebbe legittimata a sancire la decadenza totale delle agevolazioni entro il termine triennale decorrente dall'ultima delle due rivendite.
Il tema della decadenza delle agevolazioni è trattato nella Nota II bis all'art. 1, comma 4, della Tariffa Parte Prima allegata al TUR (DPR.26.4.1986, n. 131). Però vi è da evidenziare che la normativa prevede la decadenza per l’ipotesi di ritrasferimento (prima che siano trascorsi cinque anni) dell’intero appartamento acquistato coi benefici “prima casa”, mentre nulla dispone per l’ipotesi di ritrasferimento di una sola parte dell’appartamento stesso.
Il che ha ingenerato dubbi sul trattamento tributario applicabile in tale ultimo caso.
Ad avviso di chi scrive, ed in sintonia con precedenti prese di posizione della stessa Agenzia (cfr. Ris. 16.2.2006, n.31/E) e della stessa Cassazione (cfr. Cass. 8.10.2018, n. 24658), nel caso di rivendita parziale di un immobile acquistato usufruendo dei benefici prima casa, la decadenza - in ragione del "canone di proporzionalità" che è inerente all’intero Ordinamento giuridico - opera limitatamente al valore della parte rivenduta, calcolato proporzionalmente a quello accertato al momento dell’acquisto. E' questa, peraltro, la soluzione che il Legislatore ha dettato in tema di agevolazioni alla piccola proprietà contadina: l'art. 6 della 5.10.1960 n. 1154 dispone, invero, che nel caso di rivendita parziale del fondo o del fabbricato acquistato usufruendo delle agevolazioni, la decadenza "opera limitatamente al valore della parte rivenduta".
Ovviamente tale decadenza (parziale) deve essere accertata e comminata entro il termine triennale di cui all’art.76 TUR, computabile a partire dall’anno successivo alla data di registrazione del primo atto di cessione parziale.
La bontà della tesi esposta merita però una riserva o precisazione, e cioè che si deve procedere a revoca parziale in occasione della prima alienazione solo se il contribuente possa continuare ad utilizzare per uso abitativo la residua unità immobiliare; diversamente si dovrebbe agire per la revoca totale dei benefici. Invero, si deve tenere presente che la ratio della precitata Nota II bis all’art. 1, comma 4 della Tariffa Parte Prima allegata al T.U.R. (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) è di considerare meritevole delle agevolazioni "prima casa" solo un acquisto "stabile" e non effimero di un immobile ad uso abitativo, e tale viene per legge predeterminato l’acquisto del bene-casa che non venga successivamente ceduto nell’arco di almeno cinque anni. Pertanto, se ad esempio il contribuente ha acquistato una casa con garage e poi, frazionando, aliena la casa e conserva per sé il garage, in tale ipotesi nulla residua dell'acquisto "stabile e non effimero" di un immobile ad uso abitativo. Ergo, in tal caso, la revoca non può che essere totale.