E' stato recentemente pubblicato sulla rivista "Il Fisco" (edita dalla "Wolters Kluwer") il mio studio "Tassabili le plusvalenze da cessione delle aree limitatamente fabbricabili site nel territorio peri-urbano?" (rivista "Il Fisco", numero 32-33/2019 - pag. 3149 e ss.).
L’art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n.917 (c.d. T.U.I.R.), comma 1, lett. “b”, recita che in ogni caso sono redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni "suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".
Il territorio periurbano individua lo spazio sito al di fuori della città, spazio nel quale possono realizzarsi interventi che costituiscono episodi di contaminazione fra dimensione agricola e dimensione urbana.
La Cassazione, in alcune sue recenti sentenze, ha sostenuto che solo i terreni in cui non è possibile costruire alcunchè siano da considerare "non suscettibili" di utilizzazione edificatoria; e che, di conseguenza, per i terreni nei quali è prevista una qualche possibilità di realizzare opere edilizie, sia pure strumentali all’esercizio della agricoltura, tale prevista limitata possibilità edificatoria non impedisce di considerare il terreno come edificabile, ai fini della tassazione per plusvalenza.
E' evidente che un siffatto orientamento giurisprudenziale si appalesa preoccupante, ed anzi dirompente, per i proprietari di terreni posti in zona peri-urbana.
Il mio studio analizza il quadro normativo, mostrando che tale tesi non è assolutamente condivisibile.
Il precitato art. 67 invero è teso ad assoggettare al prelievo fiscale la plusvalenza connessa all'aumentato valore che il terreno realizza per il solo esclusivo fatto che lo strumento urbanistico comunale lo abbia inserito in una zona edificabile.
La nozione di area edificatoria è legata esclusivamente al mero dato formalistico dell'inserimento dell'area nel PRG. Il territorio comunale è suddiviso in più zone (cd. zonizzazione). Sono da ritenersi edificabili solo i terreni inseriti nella zona etichettata "edificatoria". Dall'esame di varie norme, si evince che la zona agricola resta urbanisticamente agricola anche se vi sia consentita la realizzazione di alcuni manufatti edilizi strumentali alla conduzione del fondo e alle esigenze dell'imprenditore agricolo.
Queste notazioni sono peraltro conformi a quelle già esplicitate da antico orientamento giurisprudenziale della Cassazione, che ha stabilito che per terreni a scopo edificatorio devono intendersi solo i terreni destinati alle costruzioni civili e all’espansione dell’aggregato urbano, e che non può parlarsi di destinazione edilizia per i fondi in cui è consentita la realizzazione di casa colonica o altre strutture finalizzate al potenziamento delle strutture agricole.
In conclusione, aderendo a questa mia ricostruzione, discende che la zona peri-urbana va considerata come zona agricola per natura e destinazione, per cui le cessioni a titolo oneroso di terreni siti in tale zona non possono dare luogo a tassazione per plusvalenza.